社区“拆墙”后 物业公司将如何生存?

  次阅读 作者:智能小宝 来源:互联网 2016-03-02 14:53 我要评论(0)

编者按:《加强城市规划建设管理工作的若干意见》的出台预示着街区制将逐渐在我国普及开来,社区由封闭走向开放,城市交通、地产开发、物业服务等都将深受影响。这篇文章探讨的是在开放型社区中物业公司的机遇与挑战。本文来自投稿,作者李星(微信公众号:lixingo2o),策划人,专注于家庭生活消费 O2O 研究,欢迎交流。

2月21日,国务院出台了《加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出 “我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。” 寥寥数语,一石激起千层浪。

小区院墙要拆掉,仿佛 “黄发垂髫并怡然自乐” 的生活要被都市车水马龙的喧嚣所淹没,这的确令许多人深感不安;而新建开放型社区也将对我国的城市规划、交通改造、地产开发等造成复杂影响。本文所关心的是该《意见》的实施,将直接改变的物业公司的生存状态。

其实,社区是一个相对封闭的生态系统,里面有各种便民的生活配套,比如超市或便利店、餐馆、菜尝洗衣店、理发店、母婴馆等,有的社区还有学校、医院、药店、会所等业态,从某种程度上讲,居民可以在小区内可以 “自给自足”。而物业公司在这个系统中扮演 “看管者” 的角色,负责小区治安维护、公共区域环卫、维修设备等基础保障工作,因而社区居民委、业主、商户都视物业公司为小区 “管家”。

物业公司也无法脱离社区而生存:(1)物业公司所雇佣的保安、保洁、维修等多个岗位人员,大多属于下岗职工、民工或离退休人员,小区是他们维持生计的庇护 所;(2)物业公司所引入的小区的一些小生意,也得益于社区的壁垒,而避免了激烈的市场竞争;(3)物业公司主要的收入来源为物业费,与邻里之间的陌生状态相比,业主与物业的联系更为紧密。

开放型社区的兴起意味着一些传统物业收费项目将会逐渐消失,既有的管理模式也会遭受冲击,比如,门卫还设不设?小区垃圾是由物业公司还是市政处理?外来人员与小区人员如何辨识?停车费还收不收? 我们不妨来设想一下,社区与公共交通系统之间打通之后,可能给社区带来的变化。

没有围墙的小区让人更没安全感,居民的安全需求必然更为迫切,当小区治安纳入公共秩序的一部分后,可能会由城管或派出接管;物业公司则转向为社区居民推销和安装智能安防设备,并加派对小区楼宇或单元的监控和安保服务。以往网购快递上门大多放在门卫室,随着门卫室的废除,快递更多会储存在智能快递柜中或直接上门。 “社区马路” 将占用社区的土地,公摊面积费用、公共设施的维护费用削减,物业费来源萎缩。 以往社区经营业态的客源成分单一,也缺乏同行竞争;开放型社区经济的市场准入门槛大大降低,社区招商的难度也随着降低,各种业态的社区连锁店可能会越来越多。物业的闲置劳动力将会被众包物流、仓储配送、上门到家等服务项目整合。据艾瑞咨询预计,2015年 我国社区 O2O 渗透率不足 6%,社区拆墙之后,本地生活服务 O2O 项目线下地推阻力减少,开放型社区的到来,将使得 O2O 在线下的渗透率上升,本地生活服务的市场规模也水涨船高。

实际上,开放型社区就物业公司对建筑物的管理而言,是危机;就物业公司做好居民家庭消费来说,则是转机。物业公司守着大量有明确消费需求、有相当购买力的客户,只收物业费无异于 “端着金饭碗讨饭”。在运营社区居民全家庭生活周期管理和服务方面,物业公司依然占据着 “天时、地利、人和” 的优势:

(1)在移动互联网时代,社区 O2O 创业潮在资本驱动下异常火热,无论是社区 O2O 服务平台,还是众多的商超、生鲜、外卖、零售、洗涤、维修、废品回收等垂直领域的 O2O 项目,无不希望能与社区里的物业公司合作开垦社区经济,而物业公司整合资源正当其时。

(2) 作为居民消费的前沿哨站,物业公司在商业竞争中可谓 “近水楼台先得月”,比如二手房交易、房屋租赁一直在房产经纪公司的主营业务,但很多盘踞在社区周边的黑中介,让业主们深恶痛绝,物业公司为何不自己当 “中介”,为小区居民提供更加踏实放心的服务;物业公司还可在新房销售中发挥经纪人的作用。比如业主在买 房后需要装修,而装修的工期较长、工序多、材料多,如果没有第三方监理,施工方容易偷工减料,但如果有物业公司的服务人员担任装修监理,那就再合适不过了。

(3)物业公司掌握所有入住业主的真实信息,物业公司在与业主全天候的接触中,能够敏锐获取到居民的家庭生活消费需求第一手信息,比如准备二胎的夫妇需要月嫂、母婴、保姆等家政服务,退休职工需要医疗康复、外出旅游等方面咨询,学生需要报班培训等。由于小区居民对物业公司更加熟悉,物业公司与相关领域的商家异业合作,其供需信息的匹配度和成交率都比较高。

以上可以看出,物业公司只要找准在社区经济产业链中的定位,可以 创造很多的收入增项和服务溢价,物业公司还需要跨过物业费改革、服务从业人员职业化程度低、现代物业管理理念欠缺、市场竞争意识淡薄等几道坎。随着开放型 社区时代的到来,物业公司不能再指望停留在那种操持后勤保障讨要物业费的日子了。重新定义物业服务,抱住我国居民家庭生活消费升级的大腿,找到新的盈利点,也许未来的物业公司,和今天我们所看到的物业公司完全不同。

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