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【专家视角】政策暖风频吹、群雄纷起 长租公寓鹿死谁手?
来源:互联网   发布日期:2016-07-28   浏览:3517次  

导读:在经济下行、资本寒冬与房价飙升、地王频现的双重背景下,一个原本小众、不被关注的长租公寓市场,因为房地产的供给侧改革和去库存,因为事关安居乐业,引起各界高度重视。 购租并举、商改住、税收优惠等一系列扶持政策相继出台。快捷酒店巨头、 ......

在经济下行、资本寒冬与房价飙升、地王频现的双重背景下,一个原本小众、不被关注的长租公寓市场,因为房地产的供给侧改革和去库存,因为事关安居乐业,引起各界高度重视。

购租并举、商改住、税收优惠等一系列扶持政策相继出台。快捷酒店巨头、开发商巨头、互联网巨头、中介巨头纷纷试水和发力长租公寓,一场跑马圈地的白热化竞争瞬间开启。

未来的长租公寓,群雄纷起,鹿死谁手?

【专家视角】政策暖风频吹、群雄纷起  长租公寓鹿死谁手?

一、归纳长租公寓的冷与热

很冷:2011年前,长租公寓未出生,统称二房东

冷:2014年9月前,星星之火,寥寥几家

热:2015年9月前,长租公寓,风口上的猪

冷:2016年6月前,资本寒冬,模式质疑

热:至今,政策暖风频吹,巨头们高调入局

很热:未来! 眼花缭乱

二、扫描 进村 的 四路诸侯

最早 进村 的大佬是房产中介,他们是 开着枪 进来的,只是这两年二手房、新房买卖之战要比公寓更加跌宕起伏,很难上头条。

接着悄悄 进村 的是快捷酒店,这几家公司进入公寓市场,基本没有怎么放消息,都是悄悄地干起来了,除了公寓圈、投资圈知道,外界基本不知道。

地产大佬们闷头行动,今年,除万科泊寓进村时候的动静大一点儿,其他人家基本都是只干不说。

最近,互联网公司开始 进村 了,58品牌公寓馆昭告天下,新美大悄悄厉兵秣马,途家、爱屋说不准哪一天也就宣布 进村 兜兜风。

【专家视角】政策暖风频吹、群雄纷起  长租公寓鹿死谁手?

三、解析四路诸侯遗传基因

根据出身、打法不一样,我把这个行业分为四派:中介派、地产派、酒店派、互联网派。

先说中介派,典型代表自如、相寓,爱上租、蘑菇公寓、美丽屋也把他们归为中介派。这个门派的特点就是成交能力强,因为中介的核心能力是撮合成交,这个能力、习惯自然被带到公寓行业。

再说地产派,典型代表泊寓、红璞,我把微领地、湾流、魔方都归为地产派。这个门派以抢项目能力见长,因为开发商的核心能力是拿地能力,到公寓行业就是到处抢项目,等着涨价。

接着说酒店派,典型代表城家、逗号、窝趣。也许乐乎、友舍可以归为这个门派。这个门派以运营能力著称,非常擅于标准化建设,管理能力输出,因为快捷酒店核心能力就是发展加盟,输出标准,到公寓行业后,做几个样本后,就开始招呼加盟了。

最后说说互联网派,典型代表58集团和新美大,我把曾经试过将爱屋吉屋、搜房网归为互联网派。这个门派长于直击痛点,寻求创新,谋求颠覆,因为互联网公司骨子里就是模式创新,重新定义利益格局, 打劫 传统产业,他们一出手就想着怎么颠覆全行业。

四、探寻早期品牌公寓何去何从

写到这里,发现把我自己写丢了,水滴公寓属于哪个门派呢? 青客、寓见、优客、未来域分别属于哪个门派呢?

也许,我们上路的时候学习的是中介派,强化成交,快速奔跑。最近几年,受互联网派的影响,我们的梦想逐渐变得很大,业务的外延不断扩大。随着去年的资本寒冬,融资不顺利,我们不但盯上了房地产上下游的战略投资者,还盯上了与开发商合作资产管理。经过几年坑里坑外的折腾,我们认清了公寓行业是重运营这个现实,又悄悄学起了酒店派的精细化、标准化运营。可以说,我们的套路就是没有套路、以变应变、博取众长。

【专家视角】政策暖风频吹、群雄纷起  长租公寓鹿死谁手?

图为:作者 冯玉光

五、描绘大头部与长尾部

我分析了房地产开发商、房产中介行业、快捷酒店行业和便利店行业。四个行业Top10的市占率都在20%-25%之间。再结合公寓行业属地化、非标化、重运营等行业特点,我认为未来五年,公寓行业的集中度不会超过这个水平,即Top10市场占有率低于20%,中小职业房东还是主流。但近年在资本的助推下,中国各个行业集中度不断提高,头部企业越来越大,越来越少,打着打着就打成一家了。

公寓行业的头部企业不会很多,但会非常大,100万间不是梦想。而中小职业房东深耕一个区域、一个客群、一个品类,活得也很滋润和精彩。

六、八卦未来公寓格局

最后,八卦一下未来行业格局: 分布式公寓是中介派的天下,但不长寿。集中式公寓是酒店派的地盘,但会重蹈快捷酒店的覆辙。中国的EQR会出现在开发商阵营,成为其创新业务中的资产管理板块。互联网公司会推动行业快速规范,并分得一杯丰厚的羹,但无法根本撼动和颠覆。

(作者系水滴公寓创始人,冯玉光,本文不代表本报观点)

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