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这些年,我买过的房子都亏本了
来源:互联网   发布日期:2018-09-18   浏览:80次  

导读:编者按:本文来自微信公众号「真叫卢俊」(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队 过去十几年是房地产发展的黄金时代,几乎闭着眼睛买房子也能挣钱。 然而,有那么一群人,还是买错了房,十几年下来,不赚反而亏损。 为此,我采访了一位上 ......

编者按:本文来自微信公众号「真叫卢俊」(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队

过去十几年是房地产发展的黄金时代,几乎闭着眼睛买房子也能挣钱。

然而,有那么一群人,还是买错了房,十几年下来,不赚反而亏损。

为此,我采访了一位上海的朋友,买了很多很多房子,居然也能亏本过很多次,这样的不服输的精神我也是佩服

我找了个周末,和他聊了聊买房,他和我说了几套买房亏本的经历,为了叙述方便,下文采用第一人称

01

2006 年的时候,我离开上海,调到无锡工作。

来无锡的第二年,偶然发现太湖广场的凯燕环球中心开售。

据销售介绍,那个项目将成为太湖广场的地标,下面一半楼层入驻德国百年五星级酒店凯宾斯基,上面一半楼层是公寓或办公。顶楼 4 层定位为豪装酒店长包房,交付后可以委托他们统一管理租给外企高管,售价 18888 元一平。

那时无锡的房价才 5000 多,项目周边的房价也不到凯燕报价的一半。

开发商承诺,交房后房屋可以委托代管,前 3 年每个月8% 的固定收益,按期打到业主的账户里。

想想这么好的中心地段,太湖广场不就是上海的人民广场嘛,无锡的地理位置中心啊。

加上又是这么好的收益,这么强劲的品牌背书,我居然糊里糊涂认同这个明显虚高的价格,想也没多想就当场买下了一套,130 多万。

交房头 3 年,按照委托代管合同,扣除管理费后,我每月可以收到 7000 多元的房租,觉得这个租售比真心不错,同期上海的房子租售比能有 2 个点就不错了。

可惜好景不长,返租只是一个开发商跟你玩的数字游戏,所有的租金早就算在了购房款里了。

3 年后合同到期,要续签的话每月房租降为 1000 多。很多业主接受不了这么大落差,纷纷收回房子自己出租,想着租个 3000 总是没啥问题的。

可是等去中介挂牌后才明白,这房子包物业顶天了也就租个 2500,很多业主等不及,就低于 2000 抛租,扣除物业费 800 多,也就挣 1000 出头。

过了几年,随着对面茂业和世贸公寓房的交付使用,这房子连 2000 也租不出去了,只能空置着。

业主没有收益,开始拒交高额物业费,物业入不敷出,就只能减员减配。为了减少能耗,6 月天也不开中央空调,大堂和走廊的部分照明关闭,昏暗不堪。

好端端的一个当年地标性楼盘,变得鱼龙混杂,陷入恶性循环,越来越租不上价格。

越租不上价格,租客的层次就越低,所有很多业主宁可空着,也不愿短期出租给那些不靠谱的租客。

11 年过去了,现在这套房在市场上挂牌根本卖不出去,挂了几年连个问询的电话也没有。

今年上半年我赶着用钱,物业内部帮我联系到一个投资客,卖了 50 万。

而这些年断断续续你收到的租金,能和物业费、维护费打平就不错了。从 2007 年购买到 2018 年抛售,这套房子亏了 80 万,亏损比例 6 成以上。

而如果当年拿这笔钱买上海的住宅,闭着眼睛涨 3 倍应该不算多吧。

这次投资的教训是:

1、不能拿一线城市的经验去对标二线三线城市。城市容量、人口基数、人口结构和消费习惯不一样,硬套往往会失败的。

2、市中心永远是市中心,不是每一个新城区都能造城成功的。很多二三线城市,都是多点开花,传统意义上的市中心房价往往还不如新开发区域。

3、那些年,商住楼和商铺的返租只是个数字游戏,羊毛出在羊身上。可惜很多菜鸟级投资客不知道,包括我。

4、国内绝大部分城市商业严重过剩,而且商业即使增值,转手的税费极高,增值的部分也都缴税了。如果再来一次,我一定选择买 70 年产权的住宅。

02

同年,天津滨海新区被纳入中国国家发展战略,成为继深圳经济特区、上海浦东新区之后,第三个国家级经济新区。

广袤的天津东部沿海的土地上,一座座高楼拔地而起,朋友们惊呼,错过了深圳特区,错过了浦东新区,不能再错过滨海新区了。

于是我跟着几个朋友来到了滨海新区离市区最近的空港经济区,在空港的中心商务区,买了几套当时推广名叫 空港国际贸易中心 的写字楼,总价 300 多万。

其实仅仅是个推广名,产证上的楼盘名字极其普通。

在物业经理的建议下,我把这几套房子装修一新,租给了一家小金融公司,租金 1.8 万,算下来收益倒还不错。

可惜一年不到,刚刚收回装修成本,那家公司搬离,一下子房子空了下来,一空就是好几年。

尽管空置着,每年三四万的物业费和各项能源费还是要交的,挂牌出售根本没人理会,我又是个守规矩的业主,只能交着物业费捂着。

直到前几年,这房子总算低价租了出去,租金只有首次出租时的 5 成,不到 1 万。但是我已经挺满意了,因为反正死活卖不掉,能租掉就算不错了,至少不用白白交物业费了。

11 年过去了,如果当时买住宅,300 多万会变成多少

可惜,没有如果。

曾经以为北京那边会有一个经济圈,后来发现那里叫北京和他们的穷邻居们

这次投资的教训是:

1、不要太确信你的前瞻性眼光,也不要过于轻信朋友圈的狗头军师。很多发展战略不少你想追,想追就能追的。当初买天津市区,也比追随什么宏伟的战略要好。

2、重要的话再说一遍,如果再来一次,我一定选择买 70 年产权的住宅。同区域的住宅确实涨了,有价有市。而商业,是有价无市,或干脆无价无市,捂在手头甩不掉,维护成本又极高。

03

接连几次投资失败后,我回到了上海,不再轻易买外地的房子了。

想想自己真是傻,还有比上海更好的投资市场吗?同样价位,有闲钱还不如投资上海的郊区呢。

于是,教训又来了。

那是 2009 年,当时上海的价格洼地是郊区的金山,有个朋友推荐金山朱泾镇的黄金地段商铺,算下来才 1 万元左右一平米,好了伤疤忘了疼的我又砰然心动了。

和朋友驱车来到金山,看了那个街区式商业项目,名字我就不说了,规划看着不错,和朋友各买了一铺,两家紧挨着。

这个商铺神奇了,120 万的本金,交房后才发现,首次租金包物业才 1500 元,算下来,要半个多世纪才能收回成本。

而且,同样,没到两年,基本就空置了。除了沿街的铺位出租率还不错,内街和楼上是大批大批的空铺,根本租不出去,也卖不掉。商业高额的物业费和能源费该交还得交。

这套商铺我已经不抱任何期望了。

这次投资的教训是:

重要的话再说一遍,如果再来一次,我一定选择买 70 年产权的住宅。如果实在要买商铺,那就买沿街社区商铺吧,相对靠谱一些。

04

总算这次有点记性知道要买住宅了。你以为住宅真的就是闭着眼睛买都会赚钱的吗?

那可真是图样图森破了。

工作调回上海以后,我也置换了一套住宅。当时的上海市区的房价已经像火箭般普涨了一轮。有些热门板块恨不得是几天调一个价。迫于这样的市场环境,我的心里也开始不平衡,着急了起来。

所以当中介带着我看了几个改善盘以后,深怕买不到房的我我便冲动的选了一个装修好的直接下定了。

以为总算上车了,没想到噩梦才刚刚开始。房子是小区的第一排靠着马路边,灰尘噪音问题严重了影响了我们。这还不算什么,底层的光线差返潮问题也没办法解决。

因为要自己住,后来自己改造全隔音玻璃和一楼抽湿系统又花了很大一笔钱。改善房还面积大总价高,现在的市场环境下,单价明显低于小区均价,估计也是砸手上了,除非白菜价卖,不然也只能自己住住了

这次惨痛的买房的教训是:买房不要心急,牛市下往往挑不到好房子。有明显短板的改善盘一定要谨慎入手  

05

综上所述,那些年我买错的房子,无论在无锡、天津还是上海,不是清一色商业,酒店式公寓、写字楼和商铺就是有硬伤的住宅。

我就这样被这些买错的房子耽误了财务自由的进程,也不知道多少年后才能抛售出去。

所以,你还以为闭着眼睛买房都能赚钱吗?

当然我听完朋友的买房故事,也总结了一个教训:人是能连续三次踏入同一条河流的。

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