本文来自微信公众号：MissMoney浮世（ID：tmoneyplus），作者：安安，原文标题：《为啥在一线城市这类房子即使降价50%也不能买》。
近日，中原地产研究中心对北京商住房近20个月的成交套数和成交均价进行统计。数据显示，“326新政”后，在销量方面，北京商住公寓类房源成交量跌了94%；在平均价格方面，商办市场二手房价格平均下调超过35%，部分二手商住房价格跌幅甚至超过45%。
跌幅超过45%，对于在一线城市打拼的“漂族”们来说，无疑是巨大的诱惑。想想，你心仪已久的衣服现在5折销售是什么感觉，更何况是几百万的房子。但在北京、上海、广州、深圳这4个城市，即使商住房降价了50%，也不建议你买。
为啥？这就要从“商住房”的特点、一线城市对“商住房”的限售、限购及我们搜集的现实中的几个案例一一说明。
“伪住宅”是怎么诞生的？
据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）第十二条，中国的土地按照用途可以划分为：
居住用地（70年）
工业用地（50年）
教育、科技、文化、卫生、体育用地（50年）
商业、旅游、娱乐用地（40年）
综合或者其他用地（50年）
“商住房”算哪个范畴？对此，腾讯大燕网新房主编刘佳曾对作者表示：“商改住和商住两用房，都是我们平常对于商业和办公项目改成住宅项目之后的说法。从属性来看，没有这两个词儿，其实这是开发商创造出来的名词，是开发商为了利益制造出来的‘伪住宅’。”
用地规划决定着建筑规划，虽然用地规划没有这个“商住”这个类型，但因为部分城市对商住不限购，且“商住房”价格偏低，所以，不少开发商过去一直打“擦边球”，将商业项目改成住宅项目，导致很多不明就里的购房者去买“商住房”居住。
“商住房”也有居住属性，但与普通商品房相比，“商住房”有很多弊端。
虽然有不能落户等弊端，但由于不限购，“商住房”成了不少投资客及社保、纳税没有达标的刚需买房时的首选。据中原地产研究中心数据显示，2016年1月1日~2017年3月23日，从北京所有有居住功能属性的物业看，合计成交90112套，其中商住类公寓接近5万套，占比大约为54.7%。商住房占据了北京房地产交易市场的半壁江山。
北上广深集中整治“商住房”
“商住房”的这种销售趋势，在2017年初戛然而止。2017年3月26日晚，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》对“商住房”进行限购，随后，广州、上海、深圳都相继发布了“商住房”限购政策。这些城市统一要求，今后商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。
综合北上广深对商住房的整治，北京和广州已经明确规定，个人不能买新建的商办类物业，而上海虽然没有在文件中明确指出个人不能买新建商办类物业，但是从其对“实际入住的约500万平方米房屋整改”的力度看，估计没有个人再想碰“商住房”。而深圳主要是从开发商这一源头上，扼杀住开发商将商业、办公、研发用房变相改为公寓。
能买“商住房”的都是不缺钱的“白户”
随着北上广深对“商住房”的整治，商住房成交量和价格双双下跌都在情理之中。但现实中，还有一部分人想在“商住房”价格腰斩之时，捡“便宜货”。但细细想来，现在还能买得起“商住房”的一般是有钱的“白户”。
以北京为例。“326新政”后，个人想在北京买一套商住房，只能选择二手商住房，且购房者本身必须满足“名下在京无住房和商办类房产记录”，及“在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”这两项硬条件。如果能满足这两个条件，这个购房者就有买普通商品房的资格了。
最重要的是，现在买“商住房”不能贷款，也就是说需要全款。如果一位购房者有买房资质还有钱，为啥要选择去买“商住房”这个烫手山芋？
已经买了“商住房”的购房者怎么办？
曾有买过商住房的朋友小A向作者吐槽自己购买“商住房”后的经历。
因社保或纳税没达到5年的标准，准备结婚的小A在2016年初动用了父母及自己的全部积蓄，在东五环某小区买了一套单价5.1万元/平米、面积为60平米的“商住房”。
在小A的心里，虽然要承担“高昂”的水电费，早高峰时还要跟陆续上班的人抢电梯，但至少他有了属于自己的小窝，不用交房租了。在小A的规划里，“商住房”不占购房名额，等自己有了购房资格后，可以再换套普通商品房。
北京“326新政”后，小A的这个梦想真的成了梦了。小A曾将房子挂在网上2个多月，以2016年买房时的价格出售，房子至今也无人问津。
小A买的“商住房”主要用于自住，“326新政”对其影响还不算大，但对于那些当初高息借钱买“商住房”，抱着炒房心理的投资者来说，“326新政”简直就是噩梦。
2015年下半年，股市低迷，北京楼市价格却一路走高，不少投资者开始进入楼市。小C就是其中一个。
2016年初，早已贷款买房的小C又以5.3万元/平米的价格在某小区，借钱买下了一套挑高4.9米、面积不到50平米的Loft。之后，房价一直看涨，高峰时，单价能达到6.5万/平米。这让小C兴奋不已，小C本想等房价涨到7.5万/平米就出手。但还没等到房子单价涨到7.5万/平米，北京就先后迎来了“317新政”，及对“商住房”调控的“326新政”。现在，用小C的话形容自己，一地鸡毛，房子“砸”手里了，还要还银行贷款。小C只能先把房子出租出去，先想办法把高息借来的钱还上，苦不堪言。
一线城市的商住房的“紧箍咒”已经收紧了，那么其他城市的商住房呢？对此有业内人士认为，“商住房”本来就是政策夹缝中的产物，是开发商的违规操作，既然一线城市带头整治，就难保这种整顿不会向其他城市蔓延。所以尽量不要投资“商住房”。
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